숨 쉬듯 경제 공부 코뿔소, 경제 전문

리츠(REITs : real estate investment trusts)
: 주식발행을 통해 여러 투자자에게 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 유가증권에 투자한 뒤 생긴 이익을 배당하는 투자회사

리츠는 불특정 다수에게서 돈을 모집해 빌딩 상가, 호텔 등 부동산에 투자한 뒤 여기서 발생한 수익을 투자자에게 되돌려주는 특수회사를 말한다.

국내에는 2001년 처음 도입됐는데 부동산 간접투자에 대한 관심이 높아지면서 투자 문턱이 꾸준히 낮아지는 추세다.

법적으로 리츠는 상법에 따라 설립된다.
그래서 일반적인 기업과 마찬가지고 주식시장에 상장해 자유롭게 사고판다.

EX) 코스피에 있는 이리츠코크렙은 이랜드 5개 유통점포에서 임대료를 거둬 수익을 내는 리츠다.

그리고 코스피에 있는 맥쿼리인프라는 백양터널, 부산항 신항, 인천대교 등을 비롯한 여러 사회기반시설(SOC)에 투자하므로 주식 구매 시 간접투자 효과를 누릴 수 있다.

리츠의 장점은 적은 돈으로 보통 큰 금액이 드는 부동산 투자를 할 수 있다는 것이다.
여러 명의 돈을 모아 운영되기 때문에 가능하다.

리츠마다 여러 종류의 부동산을 편입하고 있어 분산 투자도 기대할 수 있다.
무엇보다 수익률이 꽤 높다...
2018년 국내 리츠의 평균 수익률이 연 8.5%를 기록했다.

같은 해 은행 예금 평균 금리는 연 1.78%였다.

정부는 리츠 셔지자 활성화를 위해 세금까지 깎아주고 있다. 

초보자에게 쉽지 않은 부동산 매입, 임대, 관리 등을 전문가들이 대신해 준다는 점도 매력 있다.

하지만 부동산 임대에 실패해 손해가 나도 그 누구도 원금 보장을 해주지 않는다.
리츠를 운용하는 회사가 어디인지, 어떤 부동산을 담는지를 꼼꼼하게 따져봐야 한다.


롯데그룹은 롯데리츠
농협 자산운용은 농협 리츠
국내 1위 부동산 자산운용사인 이지스 자산운용도 리츠를 상장했다.

커피 한 잔 값으로 대형 빌딩에 투자할 수 있는 공모 리츠가 매력 있게 느껴진다.

이지스 자산운용은 서울 태평로빌딩과 제주 조선호텔을 기초자산으로 하는 리츠
목표 공모 규모는 2350억. 예상 배당수익률은 연 6%대였다.

롯데그룹 유통매장을 담은 롯데리츠는 예상 공모 규모가 대략 4300억.
농협 리츠는 삼성 물산 서초사옥 등 서울 유명 사무용 빌딩 지분에 투자하고 1000억 규모다.

PF(project financing)
: 대규모 개발사업을 추진하는 사업자에게 신용도나 담보와 관계없이 해당 사업의 미래 수익성을 보고 대출하는 금융기법

대형 건설사업에는 엄청난 돈이 들기 때문에 웬만한 대기업도 자신의 신용도나 담보만으로 자금 전체를 조달하기는 어렵다.
그래서 사업이 성공리에 마무리됐을 때 발생한 미래의 현금흐름과 자산을 담보로 돈을 빌리는 방식이 고안됐고, 이것이 바로 PF다.
위험하지만 수익성이 높아 미국 유럽 등지에서 1960년대부터 유행했다.

부동산 경기가 침체에 빠지면 "부동산 PF의 부실화가 우려된다"는 기사를 자주 본다.
PF는 아파트, 주상복합, 상가 같은 부동산은 물론 사회간접자본(SOC), 에너지 등 대규모 개발사업에 다양하게 활용되는 금융 기법이다.

부동산 개발 과정에는 시행사, 시공사, 금융회사가 낀다.
시행사 : 개발을 추진하는 사업 주체
시공사 : 시행사 의뢰를 받아 실제 공사를 하는 건설사
금융회사 : 자금 공급

보통 시행사는 영세한 경우가 많기 때문에
금융회사는 시공사에 보증을 요구한다.

건설사가 직접 돈을 투입하고 분양해 수입을 얻는 일반적인 부동산 개발과 달리
PF는 금융회사가 실패 위험을 부담한다.

PF 계약이 체결되면 금융회사는 시행사에 토지매입 자금 등을 빌려준다.
시행사는 그 돈으로 땅도 하고 관청에 허가받아 건물을 짓는다.
분양이 잘 되면 계획대로 대출금을 갚아 모두가 행복한 결말.

경기 침체나 어떠한 돌발요인에 의해 미분양이 많아지면
대출 상환에 문제가 생기고
분양수익이 대출금보다 적다면 보증을 선 건설사가 빚을 떠안고 
건설사가 망하면 금융회사의 건전성도 부실해진다.

PF 성패는 사업성에 대한 면밀한 평가능력이다.
국내에서 2000년대 들어 부동산 PF가 황금알을 낳는 거위처럼 여겨지며
은행, 저축은행, 보험, 증권 등 많은 금융회사가 달려들었다.

PF 대출 수익률이 연 30%를 넘어가기도 했다.
하지만 금융위기 이후 경제가 얼어붙으면서 PF에 모두 투자했던 저축은행들이 다 망하면서 2010년 초 '저축은행 사태'를 불러오기도 했다.

정부는 100조원대에 이르는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위험 노출액을 관리하기 위해 증권사와 여신전문금융사(여전사)의 채무보증 한도를 제한한다.

왜냐하면 비은행권을 중심으로 고위험 고수익 부동산 PE 대출과 채무보증이 너무 빠르게 증가하고 있기 때문이다.

부동산 PE 대출이 부실화되면 대출과 채무보증을 취급한 금융사들의 건전성이 악화할 수 있다.

2019년 6월 기준 금융권의 부동산 PF 대출잔액 (71조 8000억)
채무보증 (28조 1000억) 등 위험노출액이 100조에 이른다.

역세권
:철도와 가까운 지역. 명확한 기준은 없지만 보통 반경 500m 이내나 도보 5~10분을 의미한다.

신문 기사나 부동산 광고의 역세권이라는 말은 전철역 주변 지역이라는 뜻이다.
전철역이 있으면 고정 유동 인구가 많아 상권이 잘 발달하고, 출퇴근이 편리해 주거 수요가 몰린다.

노선 2개가 교차하는 환승역은 더블 역세권
노선 3개가 교차하는 환승역은 트리플 역세권이다.

강남역은 하루 평균 승, 하차 인원이 20만 5000명 정도로 모든 지하철역 중 1위다.
인근 상권 월 임대료도 ㎡당 70만원 정도로 국내 최고 수준이다.

부동산 114 집계에서 역세권 아파트 평균 청약 경쟁률은 대략 30:1로 비역세권 대략 3.5:1보다 9배 정도 높다.

"길 뚫리면 돈 몰린다."는 부동산 속설을 잘 보여준다.

역세권은 해외에서도 마찬가지다.
일본 부동산 가격이 폭락한 버블 붕괴 당시에도 역세권 건물은 상대적으로 시세 하락이 작았고,
미국 뉴욕에서 같은 4성급 호텔도 역세권에서 5분 이내인 호텔과 10분 이상인 호텔의 숙박비가 1박에 10만원 이상 차이가 났다.

그렇다고 모든 역세권이 다 뜨는 건 아니다.
수도권 지하철역은 현재 700개 정도인데
역과 가까워도 학교, 병원, 마트 등의 기반 시설이 없으면 인기가 없다.
역 근처는 소음, 차량정체 등이 심할 수 있다는 단점도 감안해야 한다.

약간 덧붙이자면
좋은 학교는 학세권
숲이나 공원이 가까우면 숲세권
대형 쇼핑몰 근처는 몰세권이라고도 한다.

서울 동북부 교통 허브로 청량리역이 재탄생하며 재개발 바람이 불었다.
9개 전철이 지나는 다중 역세권이어서 재개발 이후 인기 주거지역으로 꼽힌다.
인근 전용 84㎡ 아파트값이 10억을 넘으면서 분양가가 오르는 추세였다.

청량리역은 서울 지하철 1호선, 경의 중앙선, ITX, KTX 강릉 선 등이 지나가는 다중 역세권이다.

2018년부터는 왕십리역까지 운행하던 분당선이 청량리까지 연장됐다.
서울 도심권과 강남권으로 20~25분 만에 이동할 수 있다.

여기에 인천 송도에서 서울 용산, 경기 남양주로 이어지는 GTX-B
경기 의정부에서 청량리를 지나 양재, 경기 수원으로 가는 GTX-C노선이 들어선다.

그리고 '제2차 도시철도만 구축계획'에는 강북횡단선(목동~청량리)과 면목선 경전철 (청량리~신내동)이 포함됐다. 서울 및 경기도로 연결되는 버스 노선도 60개에 달한다.

건폐율 / 용적률(building coverage ratio / floor area ratio)
: 건폐율은 1층 바닥면적을 대지면적으로 나눈 값. 용적률은 건축물의 연면적을 대지면적으로 나눈 값.

땅 넓이 = 대지면적

내가 땅을 100만큼 가지고 있다면
이 100을 꽉 채워서 건물을 짓고 싶지만
현실에서는 넓이와 높이를 마음대로 정할 수 없다.

건폐율과 용적률에 제한이 있기 때문이다.

건폐율은 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지를 나타낸다.
전체 땅 넓이에서 1층 바닥 면적이 차지하는 비율을 말한다.
= 전체 대지면적에서 건축면적이 차지하는 비율

ex)
1000㎡ 땅 위에 600㎡의 건물이 있다면 건폐율이 60%다.
나머지 40%는 마당이나 녹지공간이 된다.
하나의 땅에 2개 이상의 건축물이 들어서면 건축면적의 합계로 계산한다.

용적률은 건물을 얼마나 '높게' 지을 수 있는지를 뜻한다.
전체 대지면적에서 건축물의 연면적(모든 층 바닥면적의 합계)이 차지하는 비율이다.

ex)
1000㎡ 땅에 바닥면적 각각 400㎡인 2층 건물이 있다면
연면적은 800㎡(1층 400, 2층 400) 이니까 용적률이 80%다.
참고로 용적률을 계산할 때 지하층이나 주민 공동 시설은 제외한다.

건폐율과 용적률을 정하는 이유는 도시를 더 쾌적하게 만들기 위해서다.
건물이 다닥다닥 붙어있고 초고층 빌딩이 빽빽하게 들어서면 미관상 답답하고
일조, 채광, 통풍에 문제가 생긴다.

용적률은 재개발, 재건축 사업에서 수익성과 직결되기도 한다.
용적률이 높으면 분양물량이 증가해 투자 수익이 높아진다.
하지만 아파트를 재건축할 때는 토지에 대한 지분을 세대주들이 나눠 가져야 하는데, 용적률이 클수록 세대 수가 늘어나 대지 지분이 잘게 쪼개진다.

건폐율과 용적률은 국토계획법에서 최대한도 범위를 규정하고 있으며, 
이를 근거로 각 지방자치단체가 지역 상황에 맞게 정하고 있다.

2019년 서울시는 도심 주택 공급 확대를 위해 상업, 준주거지역 용적률 규제를 3년간 완화했다. 늘어난 용적률의 절반은 임대주택으로 공급해야 한다.

서울시는 이 내용을 담은 '서울특별시 도시계획 조례' 개정안을
2019.03.28부터 2022.03월까지 시행한다.

이번 개정안에 따라 상업지구의 주거복합건축물 비주거 비율이 줄고,
상업지역의 주거용 용적률 및 준주거지역의 용적률이 완화된다.

상업지역 비주거 의무비율은 당초 중심지 체계에 따라 20~30%로 차등 적용했으나
이를 20%로 일괄 하향 적용한다.

상업지역 주거용 용적률은 당초 400%에서 600%로 올리고
준주거지역의 상한 용적률은 400%에서 500%로 높인다.

서울 도심 용적률 규제를 완화 함으로써 3년간 1만 6800가구를 공급할 수 있게 되었다.

공급면적 / 전용면적
: 전용면적은 방, 거실, 욕실 등 거주자가 독점하는 주거 공간의 넓이. 공급면적은 전용면적에 현관, 엘리베이터 등 주거 공용면적을 더한 넓이.

부동산 시세를 분석하는 기사에 "00 아파트 전용 00㎡의 가격은..."처럼
늘 전용면적이라는 말이 나온다.

아파트 분양 홍보물에는 
전용면적, 공급면적, 서비스면적, 등 온갖 게 다 나온다.
집을 고를 떄는 어떤 걸 봐야 할까?

실수요자에게 가장 중요한 건 전용면적이다.
전용면적은 주택 소유자가 독점적으로 사용하는 공간의 넓이다.
방, 주방, 거실, 욕실, 화장실 등이 포함된다.
쉽게 말해 현관문 열고 들어가면 나오는 
'우리 가족만의 공간'을 의미한다.
그래서 아파트 청약, 세금 부과, 부동산 규제 등도 전용면적을 기준으로 이뤄진다.

공용면적은 여러 사람이 함께 쓰는 공간의 넓이다.
주거 공용 면적과 기타 공용면적으로 나뉜다.

주거 공용면적은 공동현관, 계단, 엘리베이터, 복도 등 주민 모두가 공동으로 사용하는 면적이다.

기타 공용면적은 주차장, 경비실, 관리사무소 등 건물 밖 부대시설의 면적이다.

공급면적 : 전용면적 + 주거 공용면적
분양 광고나 매물정보에 전용면적과 함께 자주 등장한다.

서비스면적은 건설사가 덤으로 제공하는 공간의 넓이다.
예를 들어 발코니다.
발코니는 전용면적, 공용면적, 공급면적 등 어디에도 포함되지  집주인이 사실상 마음대로 쓸 수 있다.

똑같은 전용면적의 아파트라도 발코니가 있는 곳이 유리한 거다.

젠트리피케이션(gentrification)
: 낙후된 지역에 고급 상업, 주거 지역이 새로 형성되면서 기존 거주자나 상인들이 임대료를 감당하지 못해 다른 지역으로 떠나는 현상

가로수길, 경리단길, 이태원, 홍대, 북촌 등
뜨는 상권으로 주목받은 이들 지역은
다른 곳에서 볼 수 없는 개성 있는 상점들이 들어서며 부흥했다가
임대료를 감당 못 해 떠나고
유명 브랜드 매장으로 채워졌다는 공통점이 있다.
젊은 사장들은 요즘 성수동이나 을지로로 옮겨갔다.

이를 젠트리피케이션이라 부른다.

젠트리피케이션은 1964년 영국 사회학자 루스 글라스가 처음 만든 말이다.
상류층을 뜻하는 젠트리(gentry)와 ~화를 뜻하는 피케이션(fiction)이 합쳐졌다.
결론적으로 '부자 동네가 되는 현상'이라고 할 수 있다.

젠트리피케이션이 발생하는 경로는
임대료가 저렴한 낙후지역에 소규모 상점과 문화, 예술가들의 작업공간이 들어온다.
이 지역의 독특한 매력이 SNS를 통해 널리 알려지고 사람들이 몰려든다.

늘어난 유동 인구를 따라 주택이 상점으로 바뀌고,
막강한 자본력을 가진 대형 프랜차이즈 매장도 몰려온다.

이 과정에서 임대료가 급등하고,
기존 상인과 원주민들이 부담을 감당 못 하고 이곳을 떠난다.
이에 따라 이 지역만의 정체성이 옅어지면서 상권은 다시 정체기를 맞게 된다.

젠트리피케이션은 낙후된 구도심이 활성화된다는 긍정적 측면과 영세상인이 쫓겨난다는 부정적 측면을 함께 갖고 있다.

이러한 부작용을 막기 위해
일부 지방자치단체는 건물주와 세입자 간 '상생 협약'을 유도해 상권의 개성을 보존하려고 시도하고 있다.

가장 쉬운 방법은 임대료를 많이 못 올리게 막는 것이다.
2017~2018년 제느리피케이션이 사회 문제로 떠오르자 정부는 임대료 인상률 상한을 5%로 정하고, 재계약을 보장하는 계약갱신청구권 행사 기간을 10년으로 늘리는 등의 조치를 내놨다.

그러나 이것에 대한 부작용도 있다. 건물주가 첫 계약부터 임대료를 비싸게 부르거나, 세입자를 까다롭게 골라 받을 수 있다.

분양가 상한제
: 주택을 새로 지을 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정이윤을 보탠 분양가격을 신청하고, 그 가격 이하로만 분양하도록 하는 제도.

서울에서 지어지는 새 민간 아파트를 분양받으려면 얼마가 필요할까요?

주택도시보증공사의 2019년 6월 말 통계를 보면 3.3㎡당 2678만원으로, 1년 만에 21
% 올랐다. 
이쯤 서울 집값이 계속 들썩이자 정부가 강력한 추가 대책을 내놓았다.

전국 투기과열지구의 민간택지에 분양가상한제를 도입한다는 계획을 발표했다.

분양가상한제는 정부가 새 아파트 가격에 상한선을 설정한다는 것이다.
공공기관이 개발, 공급한 택지는 2005년부터 분양가상한제가 적용되고 있었는데
이 조치가 민간으로 확장된 것이다.

정부가 이 제도를 확대한 이유는 비싼 값에 분양된 새 아파트가 주변의 기존 주택 가격까지 끌어올리는 현상이 나타났기 때문이다.
강남 재건축 아파트가 대표사례다.
당시 서울 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높았다.

분양가 상한제를 시행하면 주택 실수요자 입장에서 보다 저렴한 비용으로 내 집을 마련할 기회가 생긴다.
재건축조합이나 건설사가 분양가를 높게 책정하는 것을 막아 집값 상승세를 가라앉힐 수 있다.

그런데 건설사와 재건축조합 입장에서는 분양가가 낮아지면 수익성이 떨어지므로 재건축, 재개발을 미루거나 접게 된다.
이렇게 되면 특히 서울에선 주택 공급이 더 위축돼 기존 아파트값이 올라가는 풍선효과를 불러올 수 있다.

그리고 당첨만 되면 시세보다 과도하게 낮은 가격에 '로또 아파트'를 얻는 셈이어서 청약 열기를 과열시킬 수도 있다.
분양가를 깎으면 공사비도 깎아야 하는 만큼 새 아파트 품질을 떨어뜨릴 것이란 우려도 나온다.

2019년 기준 정부는 서울 강남 등에 지정했던 민간택지 분양가 상한제를 서울 강북과 경기 지역으로 확대 적용하기로 했다.
이전에 지정된 곳을 합치면 전국 322개 동이 분양가 상한제를 적용받게 된다.

국토교통부가 2020년 12.16 부동산 대책으로 서울 강남, 서초, 송파, 마포구 등 13개 자치구 모든 지역(272개 동)과 강서, 노원, 은평구 등 5개 자치구 37개 동을 분양가 상한제 대상으로 추가 지정했다.

국토부는 또 과천, 광명, 하남시의 13개 동도 상한제 대상 지역으로 묶었다.
이들 지역은 집값 상승세가 가파르거나 정비사업 등이 이뤄져 부동산 시장을 자극할 수 있다는 이유로 규제받게 했다.

사실 정부는 2020년 11월에 강남 4개 구와 마포 용산 등의 27개 동만 분양가 상한제를 지정했었다.
왜냐하면 상한제를 대규모로 지정하면 새 아파트 공급이 위축될 것이란 지적을 의식해서였다.

그러나 이 같은 정부 계획은 한 달 만에 바뀌었다.
상한제를 피해가 양천, 과천 등에서 집값이 급등하는 풍선효과가 나타났기 때문이다.

선분양제 / 후분양제
: 선분양은 새 아파트를 건물 착공 시점에, 후분양은 공사를 일정 수준 이상 마친 후 분양하는 방식.

분양이란
건물이나 땅 같은 부동산을 다수인에게 팔거나 임대하는 것을 의미한다.

아파트 분양이란
공동주택인 아파트를 다수인에게 팔거나 임대한다는 것을 의미한다.

아파트 분양 과정은 
입주자를 모집해 우선순위를 결정하는 기준을 적용한 뒤 당첨자를 선정한다.
수요와 공급이 비례하지 않기에 이 방식을 쓴다.

아파트 분양에는 공공분양, 일반분양, 특별분양이 있다.

1. 공공분양
국가, 지방자치단체, 토지주택공사 등 공공기관이 부동산 분양하는 것.
전용면적 85㎡ 이하를 공급한다.
보금자리 주택이 공공분양이다.
공공분양주택을 분양받으려면 청약저축에 가입해야 한다.

2. 일반분양
사기업이 건설해서 공급하는 아파트를 의미한다.
청약저축에 가입하고 1년이 지나면 누구나 1순위 자격을 갖는다.
하지만 가점제가 있어서 가점이 높아야 당첨이 유리하다.

3. 특별분양
국가유공자, 신혼부부, 생애 최초, 다자녀, 노부모부양 등의 특별분양이 있고
입주자모집이 알려질 때 무주택세대주(세대주를 포함한 세대원 전원주택을 소유하고 있지 않은 세대주)로서 입주 자격을 가진 사람이 일정한 범위에서 국민주택 등을 특별 분양받을 수 있다.

길로 다니다 보면 거대한 모델하우스가 금세 지어졌다가 또다시 다른 걸로 탈바꿈하는 모습을 자주 본다. 
모델하우스를 지어 보여주는 이유는 사람들이 새집을 청약할 때 건물이 아직 지어지지 않은 상태이기 때문이다.

아파트를 짓기 전에 미리 판매하는 형태를 선분양제라 한다.
수억짜리 물건을 완제품도 안 보고 산다는 게 이상하지만 아파트 시장의 오랜 관행이다.

선분양제에서는 건물 착공 시점에 분양이 이뤄진다.
건설사는 소비자가 낸 계약금과 중도금으로 공사비를 충당해 아파트를 완성한다.

('중도금'은 계약금과 잔금 사이에 치르는 일부 금액입니다)

선분양이 국내에 도입된 것은 1977년인데
열악했던 경제 상황에 당시는 주택보급률이 70%밖에 안 될 정도로 집이 부족해 정부는 주택 공급을 최대한 늘려야 했다.

하지만 금융업이 지금만큼 발달하지 않아 건설사들이 거액의 공사비를 빌리기가 쉽지 않았다. 그래서 선분양을 허용해 건설사가 소비자에게 자금을 조달할 수 있는 길을 열어줬다. 소비자도 손해 볼게 없는 게 분양 후 입주 전까지 입주 전까지 아파트값이 오르면 다른 사람에게 팔아 차익을 얻을 수 있기 때문이다. 계약금만 내고 2년 정도 여유가 생기니까 나머지 자금을 구할 시간도 벌 수 있었다.

하지만 선분양제가 부동산투기, 가계부채 급증, 주택 과잉 공급을 유발한다는 비판도 많았다.
집값 상승기에 건설사들이 주택 분양을 최대한 늘리고, 투기꾼들은 분양권 전매로 큰돈을 벌고, 실수요자들은 중도금이나 잔금을 은행 대출로 메꾸는 게 보편화됐기 때문이다. 

후분양이란 지상층 골조 공사가 80% 정도 마친 시점에 분양하는 걸 의미한다.
장점은 새 아파트에서 자주 벌어지는 품질 분쟁을 줄일 수 있다는 거다.
실물을 보여주고 팔아야 하니 건설사는 부실 공사 방지에 공을 들인다.
공급과 입주 시기를 일치시켜 아파트 시장의 수급 불균형을 완화하는 효과도 있다.

그러나 아파트 가격이 비싸진다는 단점이 있다.
건설사가 공사비를 금융사에 빌리면서 생긴 이자를 집값에 그대로 반영하기 때문이다.
인건비나 자재비도 해마다 오르기 때문에 선분양에 비해 후분양 집값이 더욱 비싸지게 된다.

후분양제는 주로 공공아파트 일부에 적용되고
자체 시장에서 차지하는 비율은 매우 적다.

노무현 정부 때 투기를 잡기 위해 후분양제 전면 도입을 검토했지만 성사되지 않았고
문재인 정부는 후분양제 확대를 다시 추진했다.