숨 쉬듯 경제 공부 코뿔소, 경제 전문

부동산 사기의 95%를 막기 위해 알아야 할 것
매매, 전세, 월세 모두 동일하게 적용되는 주의사항!


뭘 알아야 할까?
등기부등본과 건축물대장을 확인해야 합니다.


＊등기부등본 -> 부동산의 이력서
＊건축물대장 -> 부동산의 자기소개서
(부동산이 어떻게 살아왔고, 나를 속이는 건 없는지 검증하기 위해 본다)


● 등기부등본 (부동산의 이력서)
: 등기부등본은 국가기관인 등기소에서 관리하기 때문에 위조, 변조가 어렵다.
그러므로 등기부등본에 쓰여 있는 내용을 의심할 필요는 없다.

○등기부등본 발급법

1. 부동산 중개사에게 받기
(모든 매물의 등기부등본을 출력해달라고 하는 것은 민폐!
마음의 결정을 내린 후 부동산 계약 전에 등기부등본 출력 부탁드리기)

2. 대법원 인터넷 등기소로 내가 출력하기
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
(부동산 중개사분들도 여기서 출력하십니다)

※ 등기부등본 열람은 700원, 출력은 1000원입니다.
(열람 내용은 법적효력을 갖지 않습니다. 출력물이 법적효력을 갖습니다.)



등기부등본에서 무얼 확인해야 하지요?

1 ) 등기부등본의 [갑 구]를 봅니다.

등기목적에 <가압류, 압류, 경매개시결정, 가처분, 가등기>이 5개 단어가 없어야 합니다.

위 단어들이 있다면 부동산 거래를 하지 않는 것이 좋습니다.



2) 등기부등본의 [을 구]를 봅니다.


그리고 <위반건축물>은 사람으로 따지면 범죄자의 전과 같은 의미다.



혹시 용도가 내가 들은 것과 다르게 적혀있거나 위반건축물로 문제가 있다면 계약하지 않는 편이 현명하다.




우리 모두 안전하게 살아요 ^.^

등기목적에 <근저당권설정, 전세권설정 주택임차권>이 있다면 주의해야 합니다.
혹시 이런 매물의 부동산 거래를 한다면 특약사항에 이 단어들을 없애주는 조건으로 계약해야 합니다.



● 건축물대장 : 부동산의 자기소개서

1. 부동산 중개사에게 출력 부탁하기
( 당연히 이것도 최종적으로 계약 전에 부탁드리는 편이 좋다)

2. 정부 24에서 스스로 출력하기
(인터넷으로 열람하는 것은 무료!)

아래로 내리면 건축물대장 있어요.

※용도 부분에 내가 사려는 물건과 동일한 용도가 쓰여 있어야 한다.
아파트는 아파트, 오피스텔은 오피스텔이나 업무시설로 적혀있다.
빌라의 경우 다세대주택, 공동주택으로 적혀있다.

#주의해야 할 경우
혹시 주거용 빌라를 사러 갔는데
용도에 근린생활시설, 숙박시설이라고 적혀있다면 이는 주택이 아니라 상가(상업시설)라는 의미다. 현재 상가에 불법으로 주거하고 있다는 의미다.

IPO(Initial Public Offering, 기업공개)
: 기업이 처음으로 외부 투자자에게 주식을 공개하고 판매하는 것. 증시 상장과 같은 개념으로 쓰인다.

IPO는 폐쇄적인 소유구조로 운영하던 기업이 불특정 다수에게 기존 주식을 매도하거나 새 주식을 발행함으로써 주식을 분산시키는 것이다.
주식을 거래소에서 사고팔 수 있도록 등록하는 상장과는 개념 차이가 약간 있지만, 기업들이 IPO를 거쳐 상장하는 과정을 거치다 보니 동의어처럼 쓰이고 있다.

비상장이던 알짜기업이 상장에 나서면 이른바 대어급 IPO로 세간의 주목을 받는다.
미국 증시에선 2014년 중국 알리바바(250억 달러), 한국에선 2010년 삼성생명(4조 9000억원)이 IPO 규모 1위 기록을 시키고 있다.

아람코의 상장은 세계에서 가장 비싸고 이익을 많이 내는 기업의 IPO라는 점에서 많은 관심을 끌었다.
세계 산유량의 10%를 차지하는 사우디는 경제발전에 투자할 자금을 외부에서 조달하기 위해 IPO에 나섰다.

IPO 과정은 크게 사전 준비, 상장 예비 심사, 일반 공모, 상장, 매매 개시의 네 단계로 나눌 수 있다.
우선 IPO 작업을 도와줄 증권사를 대표 주간사로 선정하고, 증권을 어떤 형태로 모집할지 등을 정하는 사전 준비 단계를 거친다.

다음으로 한국거래소에 상장 예비심사 청구서를 제출하고, 이게 통과되면 일반 공모에 나선다.

일반 공모는 기업과 주간사가 기업설명회(IR)를 열어 투자수요를 예측하고 공모가를 결정하는 과정이다.
이후 공모주 청약에 참여한 투자자들에게 주식을 배정하고, 증시에 상장해 본격적으로 거래를 시작한다.

공모주 배정은 청약경쟁률에 따라 달라진다.
경쟁률이 10대 1이라면 10주를 청약한 사람은 1주밖에 못 받는다.
투자자는 배정받은 주식을 상장 후 적당한 시점에 팔아 현금화할 수 있다.
상장 후 주가가 공모가보다 올랐다면 차익을 얻지만, 떨어지면 손해를 볼 수도 있다.

공시
: 기업 주가에 영향을 줄 만한 사안을 정기 또는 수시로 투자자에게 알리도록 의무화한 제도

투자의 성공확률을 높이려면 '카더라 통신' 말고 기업의 공시 정보부터 활용해야 한다.
공시는 기업의 재무 상황, 영업실적, 경영상 중요 사안 등을 이해관계자에게 알리는 제도다.
주식시장을 공정하게 운영하기 위해 투자자들의 의사결정에 영향을 줄 수 있는 정보를 공개하는 것이다.

증권을 발행한 기업에는 법에 따라 공시 의무가 부과된다.
공시는 주기적으로 올려야 하는 정기 공시와 특별히 알려야 할 일이 있을 때 올리는 수시공시로 나뉜다.
주가에 영향을 줄 수 있는 소문이 돌거나 언론 보도가 나올 때, 한국거래소가 사실 여부를 질문하면 상장사는 의무적으로 답변해야 하는 조회공시라는 제도도 있다.

정기 공시의 대표적 항목인 사업보고서(1년 단위), 반기보고서(6개월 단위), 분기 보고서(3개월 단위) 등에는 각종 재무제표가 들어있다.
기업의 경영 상태를 주기적으로 확인할 수 있다.
수시공시에는 인수합병(M＆A), 대규모 신규 투자, 생산 중단, 부도 등 기업 활동과 관련한 중요 정보가 담겨 있는 만큼 꼭 챙겨봐야 한다.

공시는 누구나 투명하게 볼 수 있도록 하는 게 중요하기 때문에 인터넷(금융감독원 전자공시시스템)으로 모두 공개한다.
DART에는 정보의 홍수라 느껴질 만큼 온갖 회사의 온갖 정보가 쏟아진다.
경제신문 기자들은 공시만 잘 봐도 남들이 놓치는 분석 기사를 여러 개 쓸 수 있다고 할 정도다.

공시제도가 운용되는 것은 기관투자자보다 개인투자자는 대부분 정보력 면에서 열세이기 때문이다.
중요 정보를 소수가 독점해 이득을 취하는 일을 줄일 수 있다는 점에서 중요한 의미를 갖고 있다고 할 수 있다.
그래서 기업이 고의였든 실수였든 잘못된 내용을 공시하면 강력한 제재를 받게 된다.
부실, 허위 공시가 드러나면 불성실공시법인으로 지정되거나 형사 고발 등까지 당할 수 있다.

불완전판매
: 금융회사가 금융상품을 판매할 때 상품의 구조와 위험성을 제대로 설명하지 않고 파는 행위

불완전판매는 은행, 증권, 보험 등 금융회사가 금융상품을 판매하면서 상품의 구조와 위험성을 제대로 설명하지 않고 파는 행위를 의미한다.

주로 높은 수익률만 강조하고 원금손실 가능성을 언급하지 않는다.

불완전판매는 보험업계에도 많다.
보험은 가입 후 금방 해지하면 납입한 보험금의 상당 부분을 돌려받지 못하고, 약관이 복잡해 소비자가 보장 내용을 정확히 파악하기도 어렵다.
하지만 판매 과정에서 파는 것에 치중해 상세 약관을 명확히 설명하지 않는 경우가 많다.

우리나라에서도 경제신문에 떠들썩하게 오른 예가 여럿 있다.

2019년 DLF라는 낯선 이름의 금융상품을 은행 권유로 투자했다가 1억 이상을 날린 사람이 속출했다.

"예금보다 수익률이 높고 안전하다"는 은행의 말을 믿고 퇴직금과 목돈을 맡긴 은퇴자와 주부가 주됐다.

이 상품의 실체는 독일, 영국, 미국 등의 금리가 일정 범위를 벗어나면 원금 대부분을 잃도록 설계됐다.
생각해보면 일반적으로 금융 지식이 부족한 주부와 노인에게는 처음부터 추천할 수 없는 종목이었다.

조금 충격적이게 금융감독원 조사 결과 은행들은 치매에 난청까지 있는 79세 노인에게 원금손실 위험을 알리지 않고 가입시키는 등 불완전판매 사례가 여러 개 밝혀졌다.

'DLF 사태'로 불렸던 이 사건은 국내 은행의 나쁜 관행을 한 번 더 드러낸 사례다.


금감원은 이 사태를 불완전판매로 판단하고,
은행이 투자자들에게 투자손실의 40~ 80%를 물어주라는 결정을 내렸다.

불완전판매는 소비자에게 큰 경제적 손실과 고통을 준다는 점에서 적발되면 금융당국의 제재를 받는다.

불완전판매만 입증되면 무조건 최소 20%, 최대 80%를 배상받게 한다는 방침이다.

하지만 계속 반복되고 있다.

2008년 수출 중소기업의 줄도산을 유발한 키코(KIKO) 사태, 2014년 4만명이 넘는 개인투자자가 1조원이 넘는 피해를 본 동양그룹 기업어음(CP) 사건이 대표적이다.

불완전판매 피해는 금감원의 분쟁조정이나 소송을 통해 구제받을 수 있지만, 많은 시간과 노력이 드는 데다 투자금 전액을 보상받는 경우도 없다.
안타깝게도 투자자에게도 자기 책임 원칙을 묻기 때문이다.

배임
: 임무에 위배되는 행위로 이득을 취하거나 조직에 손해를 끼치는 일

기업의 등기이사는 회사의 의사결정 권한을 갖는 동시에 그에 따른 민, 형사상 책임도 져야 하는 무거운 자리다.

배임죄는 쉽게 말해 자기 임무를 저버린 죄다.
형법 355조는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무를 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제삼자가 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가하는 것으로 정의한다.

기업인의 경우 상품을 적정 가격보다 싸게 할거나 원재료를 비싸게 사는 것, 특정 계열사를 지원하려고 다른 계열사를 희생시키는 것, 영업비밀을 빼돌리는 것 등이 대표적이다.

개인적 이익을 취하기 위해 임무에 반해 행동한 내적 동기가 범죄 성립의 핵심 요소가 된다.

논란이 되는 대목은, 기업인의 경영상 판단에 따라 내린 통상적인 의사결정도 나중에 검찰이 배임죄로 문제 삼는 일이 많다는 것이다.

경영 판단이 틀렸으면 징계나 문책을 해야 하는데 권력기관이 비리 수사처럼 개입한다는 게 기업인들의 주장이다.

배임죄를 저지르면 1500만원 이하 벌금이 5년 이하 징역형에 처할 수 있다.

배임죄로 얻은 이득액이 50억 이상이면 특정경제범죄가중처벌법이 적용돼 무기징역이나 5년 이상 징역형도 가능하다.

살인죄와 같은 수준의 처벌이다.

배임을 형법으로 다스리는 나라는 일본, 독일, 스위스, 오스트리아 등 소수다.

일본에선 손해를 가할 목적을 명백히 입증해야 하며, 
배임죄 도입의 원조인 독일은 경영 판단엔 책임을 묻지 않고 있다.

미국에는 업무상 배임죄가 존재하지 않는다.

담합 / 리니언시
: 담합은 기업들끼리 짜고 가격, 생산량 등을 결정해 시장 경쟁을 저해하는 행위.
: 리니언시는 담합 사실을 자진 신고한 기업에 처벌을 감면해 주는 제도

담합은 사업자가 상호 경쟁을 회피할 목적으로 다른 사업자와 짜고 가격이나 물량을 정하는 등 경쟁을 제한하는 것을 말한다.

공정거래법은 담합을 부당공동행위라는 이름으로 규정하고 엄격히 제재하고 있다.
담합은 기업의 혁신 유인을 떨어뜨리고 소비자의 가격 부담을 높이는 등 경제에 많은 폐해를 안긴다는 점에서 시장경제의 암에 비유된다.

OECD 등은 담합이 최소 10%의 소비자가격 인상을 유발한다고 예상한다.

부당공동행위에는 

1, 가격의 결정, 유지, 변경
2. 거래, 대금지급조건 설정
3. 거래 제한
4. 시장 분할
5. 설비 제한
6. 상품의 종류, 규격 제한
7. 영업 주요 부문의 공동 관리
8. 입찰 담합
9. 다른 사업자의 영업활동 방해 등 여러 유형이 있다.

담합은 하러 갈수록 교묘한고 은밀하게 이뤄지므로 적발이 쉽지 않다.
그래서 기업의 담합을 잡아내는 공정거래위원회는 리니언시라는 제도를 공식적으로 활용한다.

담합에 가담한 기업이 이실직고하면 제재를 줄여주는 것이다.
미국이 1978년부터 시행한 리니언시 제도를 본떠 1997년 자진신고 감면제도라는 이름으로 국내에 처음 도입됐다.

맨 먼저 신고한 기업은 과징금 전액 감면과 검찰 고발 면제, 두 번째 신고 기업은 과징금 50% 감면과 검찰 고발 면제를 받을 수 있다.

리니언시는 미국, 일본, 유럽 등 40여개국에서 활용되고 있다.
미국은 리니언시로 부과된 담합 벌금이 전체의 90% 이상을 차지한다.

한국에서도 2016년 공정위에 적발된 담합 사건 45건 중 27건이 리니언시를 통해 파악된다.

리니언시는 담합 적발의 특효약이긴 하지만 정당성에 문제가 있다는 지적도 끊이지 않는다.

전후 사정이 어땠건 위법행위를 눈감아주는 건 정의에 어긋난다는 것이다.
하지만 수사권이 없는 공정위로서는 고육지책인 면도 있다.

기업들이 담합을 도모하다가도 경쟁사에 대한 불신 탓에 포기할 것이란 계산도 깔려있다.
.공정위 리니언시 운영 방식을 가다듬으며 단점을 보완해 왔고, 앞으로도 같은 기조를 유지할 것으로 보인다.

내부거래 / 내부자거래
: 내부거래는 같은 그룹 계열사끼리 상품이나 서비스를 거래하는 것. 
내부자거래는 기업 임직원이나 특수관계자가 업무상 취득한 정보를 이용해 주식을 부당 거래하는 것.

경제신문 증권 면에 나오는 내부자거래는 상장사 임직원이나 주요 주주 등이 직무상 얻은 미공개정보를 활용해 자기 회사 주식을 매매하는 것을 말한다.

기업의 내부자들은 회사 정보를 일반 투자자보다 먼저 접할 수 있다.

이들이 인수합병(M＆A), 증자, 신사업, 실적 향상 등 호재성 정보가 외부에 알려지기 전 주식을 사면 쉽게 차익을 보게 된다.

반대로 자본잠식, 법정관리, 부도, 실적 악화 등 악재성 정보를 미리 파악해 손실을 피해 갈 수도 있다.

일반 투자자에 손해를 끼치는 일인 만큼 증권거래법은 내부자거래를 금지하고 있다.
직원이나 주주를 통해 정보를 전해 들을 수 있는 가족, 지인 등과 관련 업무를 보는 공무원, 회계사, 애널리스트, 기자 등도 넓은 의미에서 내부자에 포함된다.

내부자거래가 적발되면 최고 무기징역과 함께 주식매매로 인한 이익 또는 손실 회피 금액의 5배까지 벌금형을 받을 수 있다.



내부거래는 내부자거래와 비슷해 보이지만 전혀 다른 개념이다.

동일 기업집단에 속한 회사 간에 상품이나 서비스를 사고파는 것을 말한다.

수직계열화를 추구하는 많은 그룹에서 볼 수 있는 자연스러운 거래행위다.

물론 내부거래 중에도 사회적 지탄을 받는 부당 내부거래가 있다.

일부 재벌의 일감 몰아주기가 대표적이다.

공정거래법은 부당 내부거래의 유형이 4가지 있다.

1. 부당한 자금 지원
2. 부당한 자산, 상품 등 지원
3. 부당한 인력 지원
4. 부당한 거래단계 추가

예를 들어 부실 계열사를 지원할 목적으로 다른 계열사들이 싼 이자로 돈을 빌려 주거나, 물건값이나 임대료를 시세보다 비싸게 지불하거나, 정당한 이유 없이 비계열사와의 거래를 거절하는 것 등이 해당한다.

오너 일가가 설립한 개인회사에 그룹의 각종 업무를 맡겨 손쉽게 부를 축적하도록 돕는 것도 마찬가지다.

부당 내부거래는 시정조치, 과징금, 벌금, 징역 등을 받을 수 있다.

집단소송 / 징벌적 손해배상
: 집단소송은 피해자 일부가 소송을 제기해 받은 판결로 나머지 피해자를 별도 소송 없이 구제하는 것.
: 징벌적 손해배상은 기업이 불법 행위로 얻은 이익에는 훨씬 큰 금액을 배상하도록 하는 것

집단소송은 피해자 일부가 가해자를 상대로 소송하면 나머지 피해자들은 별도 소송 없이 해당 판결로 피해를 구제받을 수 있는 제도다.

미국의 고엽제 소송, 석면 소송 담배 소송 등이 널리 알려져 있다.
피해자가 제각각 소송을 제기하면 시간과 비용이 많이 들고 대기업을 상대로 이기기도 쉽지 않다.
집단소송제는 소비자들의 이런 어려움을 덜어주는 효과가 있다.


징벌적 손해배상은 가해자의 행위가 고의적 악의적이라고 판단되면 해당 행위로 인한 손해액보다 훨씬 많은 금액을 물어주도록 하는 제도다.

소비자가 입은 피해만큼 배상하는 기존 방식은 대기업 입장에선 큰 부담이 아닐 수 있다.
몇 배 이상의 금액을 물어주게 해야 기업들이 품질 관리에 더욱 신경 쓸 것이라는 취지다.

국내에는 집단소송은 증권, 징벌적 손해배상은 하도급 거래 등 일부 분야에 도입된 상태다.

범위를 더욱 넓히려는 움직임도 있지만 반발도 적지 않다.

재계는 이중 처벌이자 과잉 처벌이 될 수 있다고 우려한다.
이들 제도를 먼저 도입한 영미법계 국가에서도 기업의 부담을 우려해 요건을 강화하는 추세라는 것이다.