숨 쉬듯 경제 공부 코뿔소, 경제 전문

잠재성장률 (potential growth rate)
: 한 나라의 경제가 보유한 자본, 노동력, 자원 등 모든 생산요소를 사용해 물가 상승과 같은 부작용을 유발하지 않으면서 최대한 이룰 수 있는 경제성장률 전망치

잠재성장률은 한 나라의 자본, 노동력, 자원 등을 활용해 달성할 수 있는 경제성장률의 최대치를 의미한다.

예를 들어, 키가 160cm인 중학생이 영양제 먹고, 운동하고 밥 잘 먹으면 180cm까지 클 수 있어요.
180cm가 이 학생의 잠재성장률이다.

잠재성장률은 국가 경제의 성장 잠재력 지표로 활용된다.
정부와 한국은행은 보통 5~10년간 성장률 전망을 고려해 잠재성장률을 산출한다.

한국의 잠재성장률 하락은 2가지 이유를 들 수 있다.
하나는 경제가 성숙 단계에 접어들며 나타나는 불가피한 현상이란 점이다.
어느 나라든 선진국이 되면 성장률이 둔해진다.

잠재성장률을 끌어올리는 게 쉽진 않다. 
저출산과 고령화가 빠르게 진행되고 있어 노동 투입량을 확 늘리기 어렵다.
경제 규모가 이미 커져 자본 투입량을 늘리는 데도 한계가 있다.

전문가들의 조언으로는 생산성 향상이 유일한 해법이고
이를 위해 효율성이 떨어지는 공공, 노동, 금융 부문 등의 구조개혁을 통해 한국의 성장 잠재력을 높여야 한다고 말한다. 

한국의 잠재성장률이 2%대 초 떨어졌다는 경제협력개발기구(OECD)의 분석이 나왔다.

2010년 한국의 잠재성장률은 3.9%
2020년 한국의 잠재성장률은 2.5%

그린북 (Green Book)
: 국내외 경기 흐름에 대한 정부의 분석을 담은 월간 경제 동향 보고서

기획재정부에서는 정기적으로라는 보고서를 발간한다. 
매달 한 번씩 한국은행 금융통화위원회를 앞두고 나온다.
이 책을 '그린북'이라 부르는 이유는 단순히 표지가 초록색이어서다.

그린북은 경제 동향에 대한 국민의 이해와 판단을 돕는다는 취지에서 통계청 조사 등을 바탕으로 작성된다.

민간 소비, 설비투자, 건설투자, 수출입 등의 지출 부문
산업생산, 서비스업 활동 등 생산 부문
고용, 금융, 국제수지, 물가, 부동산 등 총 12개 분야로 구성된다.

그린 북은 단순히 각종 수치를 나열하는 수준을 넘어 경제 상황에 대한 진단과 평가까지 담는다.
정부가 경기를 어떻게 인식하고 있는지 공식 입장이라는 점에서 언론이 주목하는 자료다.

그린북의 총평에서 "경기 부진" 표현이 처음 등장하거나 수개월 연속 등장 시 경제신문의 주요 뉴스로 다뤄진다.

그린북은 미국 중앙은행(Fed)이 연 8회 발행하는 미 경제 동향 종합보고서인 '베이지 북'을 본뜬 것이다. 색깔 때문에 이름이 붙여진 것이다.

베이지북에는 Fed 산하 지역 연방준비은행이 기업인, 경제학자 등 시장 전문가의 견해와 각 지역의 산업 생산활동, 소비 동향, 물가, 노동 시장 상황 등 경기지표를 분석한 내용이 담겨 있다. 미국의 금리정책을 논의할 때 주요 참고 자료로 활용된다.

경기종합지수
: 경기변동의 국면과 전환점, 속도와 진폭을 측정할 수 있도록 고안된 경기지표의 일종

국가 차원에서 경기를 판단하기 위해 통계청은 생산, 소비, 고용, 금융, 투자 등 부문별로 경기흐름을 잘 드러내는 20개 경제지표를 골라 매달 '경기종합지수'를 발표한다.

기준연도의 수치를 100으로 잡고 상대적인 수준을 보여준다.
전달보다 올랐으면 경기 상승, 떨어졌으면 경기 하강을 나타낸다.
증감률의 크기로 경기 변동의 진폭도 알 수 있다.

경기종합지수에는 선행, 동생, 후행 종합지수 3종류가 있다.

선행종합지수 : 8개 지표(재고순환지표, 소비자기대지수, 건설수주액, 기계류내수출하지수, 수출입물가비율, 코스피지수, 장단기금리차, 구인구직비율)로 구성된다.

선행종합지수는 경기를 앞서가는 경향이 있어 6-9개월 후의 경기 예측에 유용하다.

동행종합지수 : 7개 지표 (광공업생산지수, 서비스업생산지수, 소매판매액지수, 내수출하지수, 건설기성액, 수입액, 비농림어업취업지수)로 이뤄진다.

동행종합지수는 현재 경기와 비슷하게 움직이는 지표들이다.

후행종합지수 : 5개 지표 (생산자제품재고지수, 소비자물가지수변화율, 소비재수입액, 취업자수, CP유통수익률)가 포함된다. 경기를 뒤늦게 반영하니 아무래도 관심은 덜 받는다. 

예를 들어 

동행지수 순환변동치와 선행지수 순환변동치가 전월 대비 각각 0.2포인트 씩 떨어졌다. 
현재 경기 국면을 보여주는 동행지수 순환변동치는 98,3
향후 경기 국면을 보여주는 선행지수 순환변동치는 97,7 이라면

동행,선행 지수 순환변동치는 100을 기준으로 100보다 높으면 경기가 좋은 것으로, 낮으면 안 좋은 것으로 해석한다. 

(순환변동치 : 정확한 비교를 위해 계절적 요인, 불규칙 변동 등을 제거한 숫자라는 의미다.)

경기순환
경기가 불황기 -> 회복기 ->호황기 -> 후퇴기를 반복하는 현상

“요즘 경기가 너무 안 좋아요.”
“경기가 바닥을 치고 좋아지고 있습니다.”

경기라는 단어는 국민경제의 총체적인 활동 수준을 뜻한다. 
사계절이 존재하듯 경기 또한 상승과 하강을 되풀이한다. 

경제학에서 이처럼 경제활동이 좋고 나쁨을 되풀이하는 현상을 경기순환이라 부른다.

경기순환 이론에 따르면 경제는 불황기, 회복기, 호황기, 후퇴기를 반복한다.
불황기는 경기 부진으로 기업들의 이익이 줄고 망하는 회사도 늘어난다. 
회복기에는 낮은 이자율이 투자와 소비 수요를 끌어내고 기업의 생산이 되살아난다. 
호황기는 경제활동이 활발해져 물가와 임금의 상승, 재고와 실업의 감소, 기업 이윤의 증가 등이 나타난다.
고점을 찍은 경기가 후퇴기에 접어들면 경제활동은 다시 위축된다.  
경기순환은 전 세계 차원에서 나타나고 10년 주기성, 50~60년 단위의 대순환까지 다양한 이론이 있다. 

국가 통계위는 수년 단위로 각종 경제지표를 살펴보고 경기 정점과 경기 저점을 정한다. 
과거 특정 시점을 정점으로 정하면 현재 경기가 하강 국면에, 반대로 특정 시점을 저점이라고 선언하면 현재 경기가 상승 국면에 있다고 표현할 수 있다. 

2019년 기준 한국 경제는 11번째 경기순환기에 있고, 
2013년 3월 저점에서 시작해 54개월간 ‘역대 최장 상승’을 기록한 뒤 2017년 9월 꺾여 2019년 9월 기준 24개월째 하락했다.

DSR (Debt Service Ratio) 총체적상환능력비율
: 담보대출, 신용대출 등 모든 금융부채의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율

오랜 시간 부동산 대출 규제 수단으로 LTV, DTI가 활용되었는데
2018년 추가로 도입된 것이 DSR이다.

금융회사에서 대출받을 떄  LTV, DTI, DSR을 충족해야 원하는 만큼 돈을 빌릴 수 있다.

기본적으로 DTI(총부채상환비율)와 비슷한데 
대출받는 사람이 총소득 중 빚을 갚는 데 얼마나 쓰는지를 나타낸다.

DTI는 연봉에서 몇 프로를 집값으로 빌릴 수 있나? 쳤다면
그리고 DTI는 주택담보대출은 원금과 이자를, 신용대출 등 나머지 대출은 이자만 계산했다.

DSR은 총체적상환능력비율이니까
원리금(원금+이자) 상환액을 계산할 때 주택담보대출 말고도 모든 금융부채를 반영한다는 것이다.
주택담보대출의 원금과 이자는 물론 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동 차 할부금, 신용카드 미결제액 등의 원금과 이자도 일정 비율로 반영한다.

ex) 연 소득 1억인 직장인이 3개 금융 회사에서 1년간 원금 3000만원, 이자 1000만원을 갚아야 한다면 DSR은 40%다.

DSR은 꽤 강력한 대출 규제로 평가받는다. 

LTV (Loan To Value  ratio) 담보인정비율 
: 주택담보대출을 받을 때 인정되는 자산가치의 비율
DTI ( Debt To Income ratio) 총부채상환비율
: 소득에서 부채의 원리금 상환액이 차지하는 비율

LTV = 담보인정비율 = 총부채상환비율은 주택담보대출을 받을 때 대출한도를 결정한다.

LTV : 집값 대비 얼마까지 대출할 수 있는가를 나타낸다.
ex) LTV가 60%라면 시세 5억 아파트를 담보로 빌릴 수 있는 금액이 최대 3억이다.

DTI : 대출받은 사람이 소득 중 대출 상환에 얼마까지 쓸 수 있는지를 말한다.
ex) DTI가 50%라면 연봉 1억인 사람은 연간 원리금(원금 + 이자금) 상환액이 5000만원을 넘지 않는 범위에서 돈을 빌릴 수 있다.

LTV, DTI 상한선을 높이면 주택담보대출 한도가 늘면서 부동산 거래가 활발해지는 경향이 있다. 사람들이 돈을 더 많이 끌어다 더 좋고 더 비싼 집을 살 수 있기 때문이다.

ex) 부동산 경기 부양에 나선 박근혜 정부는 LTV 70%, DTI 60%로 높였다.
시장에서 이 뜻은 돈을 더 많이 빌릴 수 있으니 '빚내서 집 사라'는 신호로 받아들여졌다.

LTV, DTI 상한선을 낮추면 부동산 거래를 위축시킨다.

ex) 문재인 정보는 서울 1주택자가 집을 한 채 더 사거나 초고가 아파트를 구매할 때 LTV를 0%로 낮췄다.
'무리하게 대출받아 살 생각 말라'는 의미다.

그러나 일부 대도시를 제외한 지방은 부동산이 침체한 점을 고려해 LTV 조이지 않았다.

-정부는 LTV와 DTI의 상한선을 조절하여 부동산이나 투기를 억제하는 규제 수단으로 활용한다. 모든 국민에 일률적으로 적용할 때도 있고
지역, 소득, 주택 보유 여부 등에 따라 차등 적용하기도 한다.

부동산 공시가격 : 정부가 조사해서 발표하는 토지와 주택의 가격.

동생의 별명은 여러 개처럼

부동산의 가격은 여러 가지다.
실거래가, 공시가격, KB시세, 한국감정원 시세 등.

실거래가 : 특정 부동산이 시장에서 거래된 실제 가격.
2006년 '부동산 실거래가 신고제도'가 시행된 이후 토지, 주택, 상가 등을 거래하면 반드시 실거래가를 신고해야 하며 인터넷으로 모두 공개된다.
세금을 줄일 목적으로 다운계약서 작성 등을 막기 위한 제도다.
중개업소를 끼고 계약했다면 중개업자에 신고 의무가 있으니 크게 신경 쓰지 않아도 된다.

KB시세, 한국감정원 시세 : 주요 아파트의 시세 동향을 분석할 때 많이 활용되는 통계다. 은행 대출도 두 가격을 기준으로 한도를 정한다. 

KB시세는 국민은행이 전국 50세대 이상 아파트를 대상으로 실거래가와 거래 동향을 종합해 매주 발표한다.

공기업인 한국감정원도 매주 아파트는 물론 단독주택, 상가, 오피스텔, 토지 등의 시세도 조사하고 있다.

부동산 공시가격 : 정부가 1년에 한 번씩 조사하는 토지와 주택의 가격을 말한다. 재산세, 취득세, 양도소득세, 상속세 등 각종 세금을 부과하는 기준이 된다. 토지에 적용되는 것은 공시지가, 주택에 적용되는 것은 주택공시가격이라 한다.

국토부는 지역, 가격, 용도 등에 따라 대표성 있는 토지와 단독주택을 골라 '표준지 공시지가'와 '표준 단독주택 공시가격'을 매긴다.

지자체는 이를 바탕으로 나머지 모든 토지와 단독주택에 '개별 공시지가'와 '개별 단독주택 공시가격'을 정한다.

아파트, 연립, 다세대에 대한 공시가격은 국토부가 '공동주택 공시가격'이라는 이름으로 발표한다.

정부의 공시가격은 통상 시장 가격보다 30% 이상 낮게 매겨져 왔다. 
공시가격을 높여 시세와의 괴는 줄이는 정책을 '공시가격 현실과'라고 한다.
공시가격이 올라가면 보유세가 그만큼 많이 나오기 때문에 부동산 투기를 억제하는 효과를 노린 것이다.

보유세 : 재산세 + 종부세

정부는 공시가격을 실거래 가격 수준으로 올릴 방침을 가지고 있어 보유세 부담이 지속해서 늘어날 전망이다.

주택청약종합저축 : 새 아파트의 분양신청 자격을 갖추기 위해 가입하는 통장.

청약 가점제 : 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 반영해 당첨자를 선정하는 제도.



주택청약은 새로 지은 아파트를 구입하겠다고 신청하는 절차를 말합니다.

청약에 당첨돼야 분양받을 수 있는데, 청약하려면 일반적으로 주택청약종합저축이 필요합니다.

누구나 가입해 월 2만~50만원 범위에서 자유롭게 납입할 수 있습니다.

이미 2000만명 넘게 가입했습니다.

은행 예금, 적금과 비슷한 금리로 이자도 붙습니다.



주택청약은 1순위와 2순위로 나눠 순차적으로 이뤄집니다.

청약 경쟁이 치열할 때는 1순위에 못 들면 당첨 기회가 거의 없습니다.

1순위 기준은 정부 기준에 따라 달라집니다.

일반적으로 무주택자면서 청약통장 가입 기간과 납입 횟수가 일정 기준을 채워야 1순위가 됩니다.



2007년에 청약가점제가 도입되었는데

무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 점수화해 분양 당첨자를 선정하는 제도입니다.

청약가점은 84점 만점으로 부양가족 수에 35점, 무주택기간에 32점, 청약통장 가입 기간에 17점이 배정됩니다.

이 때문에 30대 이하 젊은 층에 불리한 제도라는 지적이 나옵니다.



금융결제원에 따르면 2017년에는 청약가점 평균 합격선은 54.7점이었습니다.

이는 부양가족이 3명인 10년 이상 무주택자가 청약통장을 10년 이상 유지해야 나오는 점수라고 합니다.